Bei Abschluss des Mietvertrages ist zur Vermeidung späteren Ärgers sorgfältige Prüfung der Vereinbarung und des Mietobjekts geboten. Über die Einsicht in die Nebenkostenabrechnung der Vorjahre kann der Energieverbrauch ermittelt werden. Genau sind Mängel und der Abnutzungszustand der Wohnung in einem Protokoll festzuhalten (Fotos fertigen!). In der Regel können in Gegenden mit Leerstand günstige Vertragsbedingungen ausgehandelt werden.

Streitigkeiten entstehen oft bei Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug. Renovierungskosten auch für Mängel, die durch Abnutzung entstehen, werden oft rechtswidrig auf den Mieter abgewälzt. Die Kaution wird häufig nicht ausgezahlt unter Berufung auf angebliche Schäden. Zu beachten ist, dass durch die Zahlung der Miete die gewöhnliche Abnutzung der Mietsache bezahlt ist. Der Vermieter kann nur Schönheitsreparaturen auf den Mieter umlegen. Hierzu ist ein Fristenplan zu beachten. Bei Auszug sind nicht generell die Schönheitsreparaturen durchzuführen, sondern nur, soweit sie nach dem Fristenplan erforderlich sind.

Nachfolgend werden folgende Themen dargestellt:

• Änderung nach dem Mietrechtsreformgesetz
• Nebenkosten
• Mängel der Mietsache
• Mieterhöhung wegen Modernisierung
• Beispiele für Mietminderung:

Änderungen nach Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001:

-         Nach § 556/III BGB sind Betriebskosten jährlich abzurechnen.

-         Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 % erhöht werden § 558/III.

-         Ein Zeitmietvertrag kann nur bei Vorliegen gesetzlicher Gründe geschlossen werden.

-         Staffel- und Indexmiete sind zeitlich nicht mehr begrenzt §§ 557a und 557b BGB.

-         Aufwendungen der Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters muss dieser ersetzen.

NebenkostenZunehmend werden Nebenkosten als „2. Miete" eine Belastung. Schon vor Unterzeichnung des Mietvertrages sollte sorgfältig geprüft werden, mit welchen Kosten zu rechnen ist. Zuverlässige Daten sind Abrechnungen der Vorjahre. Daneben sind bei fachmännischer Prüfung i. d. R. immer noch Fehler in der Abrechnung ausfindig zu machen.Mängel der MietsacheNeben dem Minderungsrecht besteht auch die Möglichkeit, nach Fristsetzung einen Mangel selbst beheben zu lassen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung zu stellen. Oft tritt z. B. Schimmelbefall auf. Auch hier ist die Einholung eines Rechtsrates zu empfehlen. Der Vermieter wird i. d. R. die Schuld auf den Mieter wegen angeblich fehlerhaftem Lüftungsverhalten schieben. Es steht oft ein langwieriger Streit bevor.Mieterhöhung wegen ModernisierungModernisierungsankündigungen sind oft fehlerhaft. Eine darauf gestützte Mieterhöhung ist unwirksam. In der Ankündigung ist sorgfältig zwischen Instand-haltungs- und Modernisierungskosten zu unterscheiden. Bei prozentualer Aufteilung sind die Gründe anzugeben.

Beispiele für Mietminderung

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Das Maß der Nutzungseinschränkung ist jeweils konkret zu bestimmen.
Folgende Beispiele geben einen Anhaltspunkt:

 100 % Heizungsausfall von September bis Februar; vollständiger Ausfall der Elektrik für Warmwasser, Licht, Küche;

  80 % Durchfeuchtung, Versandung, Gestank infolge Überschwemmung;

  50 % Wände, Möbel etc. werden durchnässt durch Wasser, das von der Decke tropft; Küche und Bad nicht nutzbar;    
  30 % Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers; Temperatur von nur 15 Grad;

  20 % mangelnder Schallschutz; starke Zugluft wegen undichter Fenster;

  15 % fehlende Hauseingangstür; nicht benutzbarer Balkon;

  10 % Entziehung der Nutzung von Waschküche/Trockenraum; Entfernung der Fensterläden; schlechtem TV-Empfang;
   5 %  sich lösender Putz und Farbe im Treppenhaus.

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